乐居一线：谁在争抢自住型商品房？

2013-12-13 10:13:38新浪房产作者：余舒虹(参与讨论)

提要：北京自住型商品房首个项目入市，2000套房源被20万个家庭争抢，中签几率仅为1/100，堪比拿到一张北京汽车牌照。政府推出自住型商品房的真实意图是什么？谁又在争抢自住型商品房？

  新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文

16个楼盘入市，商品房网签仅4030套——北京市宣布推出自住型商品房之后的首月，北京楼市交出了一张清汤寡水的成绩单，推盘数与成交量较去年同期均下滑近50%。乐居深度报道汇总》》

  在分析人士看来，市场最新的成交量很可能意味着，自住型商品房这个新事物已经开始发挥部分作用：越来越多的购房者选择进入这个售价七折的池子，因此，在房票限额一张的前提下，他们不得不克制购买商品房的冲动，这可能引起了市场成交量的下滑。

  与此同时，土地市场异常火爆。在“年内提供2万套自住型商品房”的承诺之下，年底土地的集中供应成为顺理成章的事。新政宣布半个月内，北京已成功出让18宗自住型商品房地块，合计规划建筑面积已达197万平米。

  在北京保障房、经适房等各类住房政策的前车之鉴下，市场对于政府再度力推自住房的态度颇为审慎：短期内冲击市场是意料之中的事，关键考验的则是政府持续供应的能力。

  为释外界之疑，官方再度亮明了态度。北京市住建委在11月27日出台的《征集意见稿》明确了执行细则，严格规定自住房5年内不得转让，5年之后转让的不得再次购买；同时明确，自住房摇号由开发商来组织，但必须使用全市统一的摇号软件，摇号和选房过程将由公证机关全程公证。

  “尽管自住型商品房这一政策带有极其强烈的行政色彩，但如果没有得到市场的支持和认可，无论怎么样推出都是不恰当或没有生命力的。” 北京房地产业协会秘书长陈志在接受乐居采访时表示。

  结果不言而喻。在接下来的这场自住房争夺战中，真正的主角终于迫不及待的登场。

  11月30日，周六这天，北京首个自住型商品房项目恒大御景湾正式接受网上申请。刚刚拿到北京户籍不久的上班族王薇一早就守在了电脑前，在因登录人数过多而一度崩溃的系统中，简要填写了几项个人信息，最终成功完成了网申。

  据恒大北京公司的消息，在短短三天内，有逾10万购房者在恒大网站上完成了同一件事，成功登记者超过8万。低于市场水平30%的销售价格，成为政府主导的这种介于保障房与商品房之间的新型住房的致命诱惑。

  2000套自住型房源被10万个家庭争抢，中签几率仅有1/50，已让许多购房者心灰意冷。然而在接下来不到十天的时间里，这个数据以惊人的速度膨胀。12月11日，新浪乐居致电恒大御景湾售楼处，得知最新网申人数已达到20万，1/100的中签概率直逼北京市机动车摇号。此时，距离14日网申正式截止还有整整三天。

  众多的申请者，源于自住型商品房的低门槛。根据相关规定，在北京市具有购房资格的任何人都可以申请购买自住房，这其中包括京籍无房家庭(单身人士须年满25周岁)和经适房、限价房轮候家庭这两类优先人群，除此之外，还有难以计数的京籍有房家庭和非京籍但具有购房资格的家庭。

  自住型商品房的池子到底有多大？伟业我爱我家市场研究院经理程浩业向乐居记者分析，如果以北京市机动车摇号人数作为参考(因二者申请条件较为接近，汽车摇号资格更严)，符合自住房申请资格的人数有可能会达到100万。尽管政府明确表明，年内将供应2万套自住房，在此基础上明年还将加推5万套。但是7万套的总量与100万的潜在购房人群相比只是杯水车薪。

  “当然，由于首个项目具有试水性质，巨大的申请人数并无法代表实际的购买力”，程浩业同时表示，“现在只要有购房资格的人都会进这个池子，包括很多有房的人，因为只要买了就有30%的增值空间，谁都会去赌这个机会，反而是真正有需求的人被庞大的池子给稀释了。”

  根据链家数据，北京市每年住房的刚需总量至少有20万套以上，改善型需求至少在30万套以上，除此之外还有难以统计的投资性需求。20万人跳进了自住型商品房的大池子，意味着自住房在很大程度上引导了市场预期，暂缓了需求的释放。这或许是政府的真正意图所在。

  “在不可能所有人都满足的情况下，不设标准可能是最合理的。但政府还是有一个标准：京籍无房家庭优先，所以最终的目的还是解决中低收入人群中的住房问题，这是看似没有尺度当中的尺度”，对于政府设定的这个大水池，陈志这样认为。

  与池子中的普通申请者相比，今年刚满25岁、单身的王薇已经是这20万人当中的优先级。然而在她看来，自己能够摇号买上房的概率仍是微乎其微。因为根据规定，在两类优先人群中，保障房轮候家庭排序是最优。根据北京市住建委公布的数据，北京市目前经适房、两限房的轮候家庭数量约有13万户。如果这一人群的申请人数直接超过了房源数量，其他普通人群能够选房的概率就很小了。

  然而，市场很快发现了游戏规则当中的漏洞。因为根据北京市保障房的申请条件，具备限价房购买资格的家庭年收入应在8.8万元以下，与此相比，经适房的申购要求则更为严格。因此只要是通过了保障房资格审查的轮候家庭，理论上是不具备自住型商品房购买能力的。这是政策本身存在的逻辑问题。

  根据伟业我爱我家副总裁胡景晖测算，倘若轮候家庭收入与资产不超标，又要购买自住商品房的话，按照套均70平方米计算，两限房轮候家庭只能购买均价14290元/平方米的自住型商品房，经济适用房轮候家庭只能购买均价8285元/平方米的自住型商品房。就目前的北京房地产市场而言，只有远郊区县能够满足需要，而这必将不是城区内首次置业人意向的区域。

  “符合购买经适房和两限房的家庭，资金收入毕竟有限，自住型商品房更多照顾的是游离在保障房与市场之外的城市‘夹心层’”，陈志表示。

  尽管业界普遍质疑保障房轮候家庭的购买能力，但据乐居记者从恒大北京公司了解到的情况，在13万保障房轮候家庭中，粗略估计仍有约1万户在恒大御景湾系统中进行了网上申请。

  据伟业我爱我家市场研究院分析，如果自住房的池子有100万，那么两类优先人群所占的比例约为10%。由于今年实际的自住型商品房供应数量已经超过了2万套，可能将达到3万套，如果明年能够按照理想的状况运行，差不多两年就可以把这个池子填满。根据此前北京官方发布的消息，北京尚在轮候的保障房家庭将在两年内解决，因此，程浩业认为，自住房或许会随着北京的经适房、两限房逐步退出市场。

  相比之下，陈志的看法显得更为理性：“自住型商品房现在只是政府的一种尝试，从目前的市场表现来看，这种尝试是好的。但是毕竟现在才刚开始，所以贸然下定论并不科学。”他认为，只要北京的人口没有出现逆向流动，解决住房问题的压力就会继续存在。

  “推个7万套自住房就能一蹴而就，把住房的问题解决了？这显然是不可能的”，陈志说。